Empréstimo com garantia de imóvel: Taxas de 1% ao mês atraem famílias

R$ 260 bilhões. Esse é o montante movimentado pelas operações de crédito com imóveis como garantia no Brasil entre janeiro e julho de 2025, segundo dados do Banco Central. O volume representa um crescimento de 11,2% no período e expõe como milhares de brasileiros têm buscado alternativas ao crédito tradicional em um cenário de juros elevados e orçamento familiar pressionado.

O empréstimo com garantia de imóvel, modalidade conhecida internacionalmente como home equity, permite que proprietários de casas, apartamentos ou terrenos utilizem esses bens como garantia para obter crédito com condições diferenciadas. A principal atração está nas taxas de juros significativamente mais baixas — entre 1% e 2% ao mês — quando comparadas às cobradas em linhas de crédito pessoal, que frequentemente ultrapassam 5% ao mês.

Segundo Ângelo Mendes, mestre em economia pela EESP/FGV, a lógica por trás da vantagem é simples: "O banco geralmente te proporciona uma taxa menor, porque você está falando que tem um bem material, que vale tal quantia, e que pode ser entregue em caso de falta da quitação do empréstimo". Essa segurança adicional para a instituição financeira se traduz em condições mais favoráveis para o tomador.

Como funciona o crédito com garantia de imóvel

Na prática, o processo envolve a alienação fiduciária do imóvel. Isso significa que a propriedade oficial do bem passa temporariamente para o banco ou instituição financeira enquanto a dívida existir. O tomador, porém, mantém a posse do imóvel — pode continuar morando ou utilizando o espaço normalmente. Apenas quando o empréstimo é quitado integralmente é que a propriedade retorna oficialmente ao dono.

As instituições financeiras costumam liberar entre 50% e 60% do valor de mercado do imóvel. Na prática, isso significa que um apartamento avaliado em R$ 500 mil pode garantir um empréstimo de até R$ 300 mil. O prazo de pagamento é um dos grandes atrativos: pode se estender por até 240 meses — equivalente a 20 anos — permitindo parcelas mensais mais ajustadas ao orçamento familiar.

Dados da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) mostram que o volume de transações em crédito com garantia de imóvel ultrapassou R$ 10,9 bilhões em 2024, registrando expansão de 53% em relação a 2023. Entre 2014 e 2024, o crescimento acumulado superou impressionantes 1.600%, com média anual de aproximadamente 28%.

Quem busca o home equity e para quê

O perfil de quem recorre a essa modalidade tem se diversificado. Muitos brasileiros utilizam o crédito com garantia imobiliária para consolidar dívidas mais caras, especialmente de cartão de crédito e cheque especial — modalidades que, segundo o Banco Central, apresentam taxas médias superiores a 300% ao ano.

A estratégia faz sentido do ponto de vista financeiro: trocar uma dívida com juros de dois dígitos mensais por outra com taxa próxima a 1% ao mês representa economia substancial. O risco, alertam especialistas, está em transformar compromissos de curto prazo em dívidas de longo prazo atreladas ao bem mais importante do patrimônio familiar.

Empreendedores também têm encontrado no home equity uma alternativa ao crédito empresarial tradicional. Como as taxas são menores do que as oferecidas para capital de giro convencional, pequenos e médios empresários utilizam imóveis próprios ou da empresa para acessar recursos destinados a expansão de negócios.

Outras aplicações comuns incluem reformas de imóveis, investimentos em educação, aquisição de outros bens ou simplesmente obtenção de liquidez para projetos pessoais — ao contrário do financiamento imobiliário tradicional, o tomador tem liberdade total para decidir como usar o dinheiro.

Taxas, prazos e condições em 2025

As condições variam conforme a instituição financeira e o perfil do tomador. Grandes bancos como Caixa Econômica Federal e Banco do Brasil oferecem a modalidade com taxas a partir de 0,90% a 1% ao mês, acrescidas de correção por índices como Taxa Referencial (TR) ou IPCA, além de IOF.

O Itaú disponibiliza o produto em dois sistemas de amortização: SAC (Sistema de Amortização Constante), onde as parcelas são mais altas no início e decrescem ao longo do tempo, e Price, com parcelas fixas durante todo o período. A escolha do sistema impacta diretamente o valor total pago ao final do contrato.

Com a Taxa Selic mantida em 10,5% ao ano em meados de 2025, conforme dados do Banco Central, o crédito sem garantia permanece caro e de difícil acesso para considerável parcela das famílias brasileiras. O contraste torna o home equity ainda mais atrativo para quem possui imóvel quitado e busca crédito com custo financeiro reduzido.

O que aceitar como garantia e documentação necessária

Nem todo imóvel pode servir como garantia. As instituições financeiras geralmente aceitam casas, apartamentos, salas comerciais e, em alguns casos, terrenos localizados dentro de condomínios e no perímetro urbano. O bem precisa estar quitado, livre de ônus, em bom estado de conservação e com toda documentação regularizada.

A vistoria é etapa obrigatória para determinar o valor real do imóvel. Cada banco define seu método: algumas instituições realizam avaliações presenciais com profissionais especializados, enquanto outras adotaram sistemas de avaliação eletrônica — uma medida incentivada pelo Banco Central para reduzir custos e acelerar o processo.

A documentação básica inclui comprovante de identidade e residência, comprovação de renda (holerites, declaração de Imposto de Renda ou extratos bancários), certidão de estado civil e informações específicas sobre o imóvel, como matrícula atualizada e IPTU quitado. Alguns bancos permitem somar a renda entre cônjuges para ampliar o valor aprovado.

Riscos e cuidados essenciais

A face menos divulgada do home equity está nos dados de inadimplência. Estatísticas divulgadas pelo Banco Central revelam que a taxa de atraso nas operações de crédito com imóveis em garantia atingiu 4,3% em junho de 2025, alta em relação aos 3,8% registrados no mesmo período de 2024.

Embora o patamar permaneça inferior à inadimplência do crédito sem garantias — que supera 5,5% — o movimento ascendente acende alerta. O índice de ativos problemáticos (medida ampliada que inclui créditos renegociados) chega a 8,2% da carteira, valor consideravelmente superior aos 3,31% observados no crédito imobiliário com recursos da poupança.

O risco máximo é explícito: em caso de inadimplência prolongada e sem acordo com a instituição financeira, o banco pode iniciar processo de execução e leiloar o imóvel para saldar a dívida. Daniel Gava, CEO da proptech Rooftop, adverte que "a pressa para transformar patrimônio em dinheiro pode custar muito mais do que se imagina. Às vezes, o preço pode ser a perda da própria casa".

Especialistas recomendam que o tomador certifique-se de que as parcelas cabem confortavelmente no orçamento mensal, deixando margem para imprevistos. O endividamento das famílias brasileiras com o sistema financeiro alcançou 48,2% da renda acumulada em 12 meses em 2025, segundo o Banco Central — o segundo maior patamar da série histórica.

Marcelo Tapai, advogado especializado em direito imobiliário, reforça: "A pessoa precisa ter muita consciência do que está em jogo". Antes de assinar o contrato, é fundamental ler todas as cláusulas, verificar se há opções de renegociação, preferir juros prefixados quando possível para evitar surpresas com correções, e calcular meticulosamente a capacidade de pagamento.

Quando vale a pena contratar

O empréstimo com garantia de imóvel se mostra especialmente vantajoso em cenários específicos. A primeira situação é a consolidação de dívidas caras: quando compromissos com cartão de crédito, crédito pessoal ou financiamento de veículos consomem mais de 30% da renda familiar, trocar essas dívidas por uma com juros significativamente menores e prazo mais longo pode representar alívio financeiro substancial.

Empreendedores com fluxo de caixa previsível também podem se beneficiar ao utilizar o home equity como fonte de capital para expansão de negócios, desde que tenham planejamento sólido e perspectiva real de retorno sobre o investimento.

Situações onde há expectativa concreta de entrada de recursos futuros — como venda de outro imóvel, recebimento de herança ou indenizações — também podem justificar o uso da modalidade, especialmente se o objetivo é resolver questões financeiras urgentes sem precisar vender patrimônio com desconto.

Por outro lado, a modalidade não é recomendada para quem possui orçamento já comprometido, histórico recente de inadimplência, renda instável ou falta de disciplina financeira. Nesses casos, alternativas como redução de padrão de vida, venda do imóvel por outro de menor valor ou renegociação direta das dívidas existentes podem ser caminhos menos arriscados.

Perspectivas para o mercado brasileiro

A expectativa é que o crescimento do home equity se mantenha nos próximos anos, impulsionado pela digitalização do setor financeiro e pelo gradual aumento da educação financeira da população. Se a trajetória de redução da Selic se confirmar a partir de 2026, como projeta o Banco Central, as condições de crédito tendem a ficar ainda mais acessíveis.

Mudanças regulatórias também devem facilitar o acesso. O Marco das Garantias, aprovado recentemente, permite que um mesmo imóvel sirva de garantia para múltiplas operações de pequeno valor — prática comum em mercados desenvolvidos como Estados Unidos. Bancos brasileiros, contudo, ainda estão cautelosos e desenhando internamente os primeiros contratos que utilizarão essa possibilidade.

A simplificação dos registros de imóveis e a digitalização dos cartórios prometem tornar o processo mais ágil e seguro, beneficiando consumidores e instituições financeiras. Com volume de transações crescendo a taxas expressivas e apetite por crédito mais barato em alta, o home equity caminha para se consolidar como alternativa relevante no mercado de crédito brasileiro.

A sustentabilidade desse crescimento, porém, dependerá da combinação entre rigor na análise de risco por parte das instituições financeiras, educação financeira dos tomadores e estabilidade macroeconômica. O desafio central permanece: equilibrar acesso ao crédito com juros menores sem comprometer o patrimônio mais valioso das famílias — a casa própria.