Crédito Imobiliário em 2025: Por que a classe média enfrenta mais dificuldades para financiar a casa

O sonho da casa própria está se tornando mais distante para a classe média brasileira. Segundo relatório recente do Itaú BBA, assinado por Daniel Gasparete e equipe, o mercado de financiamento imobiliário passa por uma transformação significativa. Após ouvir seis das maiores construtoras residenciais não listadas com foco neste segmento - Diálogo, Patrimar, Exto, YOU Inc, Tegra e One - o banco identificou uma tendência preocupante.

A pesquisa aponta para uma inversão de papéis no mercado: se antes os bancos competiam pelos clientes, agora são os compradores que disputam uma oferta cada vez mais escassa de crédito. Esta mudança estrutural ocorre em um momento em que a demanda por imóveis permanece surpreendentemente alta, mesmo com taxas de juros elevadas, criando um descompasso entre procura e disponibilidade de financiamento.

A construtora Diálogo, por exemplo, destaca que apesar das condições menos favoráveis, os consumidores continuam buscando ativamente opções de financiamento. Este comportamento tem intrigado especialistas do setor, que classificam a procura como "inexplicavelmente elevada" em um cenário de juros altos.

Prioridades dos bancos na concessão de crédito habitacional

Com a oferta de crédito mais restrita, os bancos estão estabelecendo critérios mais rigorosos para a liberação de financiamentos. De acordo com o levantamento do Itaú BBA, as instituições financeiras estão priorizando clientes que adquirem unidades de projetos já financiados por eles mesmos, criando um ciclo fechado que dificulta o acesso ao crédito para compradores de empreendimentos não vinculados.

Esta nova estratégia dos bancos está relacionada à escassez de recursos da poupança, tradicionalmente a fonte mais barata para o financiamento imobiliário. Com estes fundos operando no limite, as instituições precisam captar recursos no mercado a custos mais elevados, o que naturalmente as torna mais seletivas na hora de aprovar novos financiamentos.

As construtoras, por sua vez, mantêm uma postura cautelosa quanto aos lançamentos. Mesmo enfrentando um ambiente de crédito mais restritivo, as empresas consultadas pelo Itaú BBA demonstram disposição para manter o ritmo de novos empreendimentos, adaptando-se às novas condições do mercado.

• Bancos priorizam clientes de projetos já financiados por eles
• Recursos da poupança estão operando no limite
• Instituições financeiras estão mais seletivas na aprovação de crédito

Aumento de preços nos lançamentos imobiliários: entenda os motivos

Um dos alertas mais significativos do relatório do Itaú BBA é que os preços dos novos lançamentos imobiliários deverão aumentar em 2025. Esta elevação não é aleatória, mas uma estratégia necessária para proteger as margens das construtoras frente ao aumento do custo de capital para financiar seus projetos.

Com o encarecimento do dinheiro no mercado e a limitação dos recursos da poupança, as empresas do setor estão recorrendo a fontes alternativas de financiamento, geralmente mais caras. Consequentemente, este custo adicional precisa ser repassado aos preços finais das unidades para manter a viabilidade econômica dos empreendimentos.

Outro fator que pressiona os preços para cima é a valorização dos terrenos, especialmente em áreas mais demandadas de grandes centros urbanos como São Paulo. Os proprietários destes terrenos estão exigindo condições mais vantajosas, incluindo mais pagamentos em dinheiro, o que eleva o investimento inicial necessário para novos projetos.

"Assim, os preços dos lançamentos em 2025 serão superiores aos dos projetos lançados em 2024", afirmou categoricamente o Itaú BBA no relatório, sinalizando que o comprador final deverá estar preparado para valores mais altos no mercado imobiliário.

Alternativas de financiamento que surgem para as construtoras

Frente ao cenário desafiador, as construtoras estão explorando rotas alternativas para viabilizar seus projetos. O relatório do Itaú BBA aponta que "os mercados de capitais poderão tornar-se mais relevantes" como fonte de recursos para o setor imobiliário, especialmente para empresas que tradicionalmente dependiam do financiamento bancário tradicional.

A construtora Exto apresentou uma solução criativa ao adquirir terrenos em parceria com dois fundos de investimento, diluindo os custos iniciais e compartilhando os riscos do empreendimento. Esta estratégia vem se consolidando como uma saída viável diante do aumento das taxas de juros e da elevação dos preços de terrenos em áreas valorizadas.

Outras alternativas que começam a ganhar espaço incluem a emissão de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) e a formação de parcerias estratégicas com investidores institucionais. Estas opções podem diversificar as fontes de capital disponíveis para o setor, embora geralmente venham com custos mais elevados quando comparadas ao financiamento bancário tradicional baseado em recursos da poupança.

Fonte de Financiamento	Características	Tendência
Bancos (poupança)	Mais barato, porém limitado	Em declínio
Mercado de Capitais	Mais caro, porém mais acessível	Em ascensão
Parcerias com Fundos	Compartilhamento de riscos	Em expansão

Impacto das novas condições para os compradores de classe média

Para o comprador de classe média, as mudanças no mercado de financiamento imobiliário trazem desafios significativos. O primeiro e mais evidente é a maior dificuldade de aprovação do crédito, com bancos aplicando critérios mais rígidos de análise e priorizando determinados perfis de clientes e empreendimentos.

Além disso, o aumento previsto nos preços dos lançamentos em 2025 exigirá um esforço financeiro maior das famílias. A combinação de valores mais altos com taxas de juros elevadas resulta em prestações mensais mais pesadas, reduzindo o poder de compra efetivo da classe média no mercado imobiliário.

Quem planeja financiar um imóvel neste novo cenário precisará se preparar adequadamente. Especialistas recomendam reforçar a entrada com recursos próprios para reduzir o valor financiado, buscar antecipadamente pré-aprovações de crédito e considerar imóveis em regiões com potencial de valorização, mas ainda com preços acessíveis.

Perspectivas para o mercado imobiliário brasileiro nos próximos anos

Apesar dos desafios no financiamento, o mercado imobiliário brasileiro continua mostrando resiliência. O relatório do Itaú BBA indica que a demanda por imóveis permanece forte, o que sugere um mercado com fundamentos sólidos mesmo em um ambiente de crédito mais restritivo.

As construtoras consultadas manifestaram cautela, mas também disposição para manter o ritmo de lançamentos, sinalizando confiança na sustentabilidade do setor a médio e longo prazo. A adaptação às novas condições de mercado será fundamental para todas as partes envolvidas: construtoras, bancos e compradores.

O desenvolvimento de novas alternativas de financiamento e a possível estabilização das taxas de juros em patamares mais baixos no futuro podem trazer algum alívio para o mercado. Contudo, o cenário mais provável para os próximos anos é de um mercado imobiliário mais seletivo, com compradores precisando se adequar às novas exigências e condições para realizar o sonho da casa própria.

Para quem ainda assim deseja investir em imóveis, especialistas recomendam um planejamento financeiro cuidadoso, incluindo a composição de uma reserva para entrada substancial e a busca por opções de financiamento além das tradicionais oferecidas pelos grandes bancos. O momento exige cautela, mas continua oferecendo oportunidades para compradores bem preparados.